דירות מגורים, הינה אפשרות נפוצה כהשקעה ו/או אלטרנטיבה להבטחת הפנסיה בעתיד.

חלק משיקול כדאיות של כל השקעה הוא שיקול המס - מתי, כמה, מה זה "מסלול" – הידע עשוי לחסוך לכם הרבה כסף במס.

הנחיות לפעולה – מסלולי המס מפורטים בהמשך.

ראשית, כמה נקודות חשובות (על פי החוק) -

· הכנסות משכירות חייבות במס בשיעור מס שולי של לפחות 31% למעט פטורים והנחות כמפורט בהמשך.

· חישוב ההכנסה הפטורה ממס מדמי השכירות מדירת מגורים, מבוצע על בסיס חודשי ולא על בסיס שנתי- כלומר, יש לבדוק כל חודש בחודש, ולא הכנסה שנתית חלקי 12 חודשים.

· בכל שנה אפשר ורצוי לבחור מסלול מס מיטבי, כלומר המסלול בו המשכיר ישלם מינימום מס.

· וגם, נקודה לשיקול בעת מכירת דירה: למרות שאי אפשר לתבוע פחת בשוטף, לצורך חישוב הרווח בעת המכירה יחושב כאילו הותר פחת. הוראה זו עלולה להביא לחבות מוגברת במס שבח בעת המכירה.

קיימים שלושה מסלולי מיסוי עיקריים; ניתן לבחור ביניהם על פי הנתונים והכדאיות, בכל שנה:

1. מסלול הפטור (ופטור חלקי)

2. מסלול מס מופחת 10%

3. מסלול שיעור מס שולי

המסלול הראשון – מסלול פטור ממס

מי שהכנסתו החודשית משכירות נמוכה מהתקרה (5196 ₪ לחודש ב2022, 5074 ₪ לחודש ב2021) – לא חייב לבצע דבר. אם הוא חייב בדוח שנתי לרשות המיסים מכל סיבה שהיא, ההכנסה משכ"ד ייכלל בדוח.

תנאים לפטור ממס במסלול פטור: הנכס המושכר צריך להיות "דירת מגורים" או חלק מ"דירת מגורים" המיועדים למגורים. דמי השכירות מהשכרת דירת המגורים אינם נובעים מעסק של השכרת דירות, והמשכיר יחשב לצורך העניין כאדם פרטי. דירת המגורים מושכרת לפרטי/ים או לגוף (המאושר על ידי מס הכנסה) שעיקר פעילותו היא מתן דיור לזכאים, ללא מטרת רווח (ואינה מושכרת לחבר באותו הגוף); למשכיר דירת המגורים צריכה להיות ראיה כתובה על השכרת דירת המגורים (בחתימת השוכר) המאשר כי דירת המגורים משמשת למגורים בלבד.

למען ההפשטה שבהסבר, אעגל להלן את סכום הפטור לשנת 2022 ל-5,200

פטור חלקי - כאשר סכום ההכנסה החודשית משכר דירה גבוה מתקרת הפטור (5200 ₪) אולם אינו עולה על כפל תקרה זו (10,400 ₪). ככל ששכר הדירה עובר את התקרה, פוחתת תקרת הפטור עד לביטולה המוחלט (בדמי שכירות בסכום של 10,400 ש"ח).

כלומר, זה לא "הכנסה מינוס פטור=חייב במס, אלא

יש לחשב את הפטור באופן הבא:

• מפחיתים את סכום הפטור (5200) מההכנסה החודשית משכ"ד (לדוגמא – 8000). ההפרש (2800) הוא הסכום העודף על התקרה.

• מפחיתים את הסכום העודף על התקרה מסכום תקרת הפטור (5200-2800). ההפרש המתקבל (2400 ₪) הוא הסכום הפטור.

• מפחיתים את הסכום הפטור מסכום ההכנסה החודשית משכר דירה למגורים שהתקבל בפועל (8000-2400). ההפרש המתקבל הוא הסכום החייב במס (5600 ₪) על פי מס שולי אך מינימום 31% מס.

ניתן לשלם מקדמת מס באינטרנט https://www.misim.gov.il/gmhovotmh/firstPageScharDira.aspx?cur=1

המסלול השני – מסלול 10%

תשלום מס בשיעור 10% על דמי השכירות (על ההכנסה השנתית) ללא ניכוי/קיזוז הוצאות.

מסלול זה הוא במקרים רבים הכדאי ביותר, אבל לא תמיד...

מעבר לכדאיות מבחינת מס, יתרונו בפשטותו מאחר שאינו מחייב בהגשת דוח שנתי מפורט לרשות המסים (מס הכנסה), אלא מאפשר דיווח מקוצר על גבי טופס על הכנסות השכירות ותשלום המס.

התנאים למסלול 10% זה הם כדלקמן:

המס ישולם עד ל30 בינואר בשנה העוקבת, אלא אם כן שולמו מקדמות שוטפות במהלך השנה. תשלום מאוחר יותר יחויב בריבית והצמדה מתום השנה ועד לתשלומו בפועל. אין זכות לתבוע הוצאות כלשהן, ביניהן פחת בגין הנכס.

מי שמתלבט לגבי מסלול 10%, עדיף שישלם את המקדמה עד ל30 בינואר (בשנה העוקבת) ובעת הגשת הדוח יבדוק את המסלול המועדף.

המסלול השלישי - מסלול תשלום מס מלא על פי מדרגות המס הרגילות ("מס שולי") ללא פטור, אך לא פחות מ31%. במסלול זה קיימת אפשרות לנכות כנגד ההכנסה הוצאות (כגון אחזקה, ריבית על משכנתה, פחת וכדומה). מסלול זה מחייב הגשת דוח שנתי בשנה העוקבת. מסלול זה כדאי רק בשנה בה יש הוצאות נכבדות/כבדות לאחזקת הדירה ו/או אם לא היתה מושכרת חלק גדול של השנה.

שיעורי המס עבור משכיר שמלאו לו 60 שנה – שיעור המס השולי בלבד (ללא מינימום 31%).

ועוד כמה נקודות חשובות וקושרות -

שכר דירה למגורים וביטוח לאומי

על פי חוק ביטוח לאומי הכנסות מהשכרה למגורים הפטורות ממס, לרבות השכרה למגורים החייבת בשיעור מס של 10%, ולרבות הכנסות שכ"ד למגורים בחו"ל, פטורים מתשלום דמי ביטוח לאומי.

על פי לשון החוק, החלק החייב בשיעור מס רגיל של השכרה למגורים אינו פטור מדמי ביטוח לאומי. על פי חוזר המוסד לביטוח לאומי, התקבלה החלטה לפטור את כל ההכנסות מהשכרה למגורים לרבות הכנסה החייבת במס מהשכרה למגורים בלבד, כדי לא להפלות בין המשכירים השונים. *עקב הבדלים בין לשון חוק ביטוח לאומי לבין החיוב בפועל, בעת העברת מידע מרשות המסים (מס הכנסה) למוסד לביטוח לאומי, עשוי להיווצר חיוב בדמי ביטוח לאומי בגין ההכנסה. במקרים כאלו יש לפנות בכתב למוסד לביטוח לאומי להסביר כי מדובר בהכנסה למגורים, לצרף חוזה השכרה בהתאם, והמוסד לביטוח לאומי מבטל את החיוב.

מיסוי השכרה למגורים/עסק בחו"ל

משכיר נכס בחו"ל, חייב בדיווח על כל הכנסותיו (דוח שנתי) לרשות המיסים בישראל.

לגבי השכרה בחו"ל אין הפרדה בין השכרה למגורים או לעסק, כל עוד אין מדובר בפעילות השכרה המגיעה לכדי עסק.

ההקלה הניתנת למשכיר היא זכות לתשלום מס בשיעור סופי של 15% ומנגד הוא זכאי רק לתבוע את הוצאות הפחת בגין הנכס ואינו זכאי לקיזוז המס ששולם בחו"ל אם שולם (בהתאם לאמנות שונות). גם לגבי ההכנסות מחו"ל חשוב לבדוק את תוצאת המ0 בחישוב מס רגיל בניכוי הוצאות ביחס למס בשיעור של 15% על מגבלותיו.

הכנסה שתמוסה ב15% מס בלבד אינה חייבת בתשלום מקדמה עד 30 בינואר ואינה חייבת בדמי ביטוח לאומי.

רואה חשבון חן נוי

לקוחות המשרד מוזמנים ליצור קשר במייל להתייעצות וטיפול בתשלום. נא לשלוח במייל acc1@noycpa.co.il את סכום ההכנסות משכ"ד בשנת 2018 ואת פירוט ההוצאות (שיפוץ, תחזוקה, שוטף) בגין הדירה בשנה זו.