מיסוי השכרה למגורים בישראל

השקעה בדירות מגורים, הינה אפשרות כהשקעה ו/או אלטרנטיבה להבטחת הפנסיה בעתיד.

חלק משיקול כדאיות של כל השקעה הוא שיקול המס.

הנחיות לפעולה – מסלולי המס מפורטים בהמשך.

מי שהכנסתו משכירות נמוכה מהתקרה (5010 ₪ לחודש ב2017) – לא חייב לבצע דבר, אלא לדווח בדוח השנתי על הכנסותיו , אם חייב בדיווח.

חשוב לציין כי על פי החוק, חישוב המס לדמי השכירות מדירת המגורים מבוצע על בסיס חודשי ולא על בסיס שנתי- כלומר, יש לבדוק כל חודש בחודש .

מי שהכנסתו גבוהה מהתקרה, ואינה מגיעה לכדי כפל הפטור (בין 5,010 ל 10,020) – כדאי לבדוק כמה מס ישולם על החלק שאינו פטור בהנחת קיזוז חלקי (תלוי בשיעור המס השולי שחל עליו) ולהשוות לתשלום 10% על כל הסכום.

מי שמתלבט לגבי מסלול 10% , עדיף שישלם את המקדמה עד ל30 בינואר (בשנה העוקבת) ובעת הגשת הדוח יבדוק את המסלול המועדף.

לקוחות המשרד מוזמנים ליצור קשר במייל להתייעצות וטיפול בתשלום. נא לשלוח במייל acc1@noycpa.co.il את סכום ההכנסות משכ"ד בשנת 2017 ואת פירוט ההוצאות (שיפוץ, תחזוקה, שוטף) בגין הדירה בשנה זו.

ניתן לשלם מקדמת מס באינטרנט https://www.misim.gov.il/gmhovotmh/firstPageScharDira.aspx?cur=1

קיימים שלושה מסלולי מיסוי עיקריים; ניתן לבחור ביניהם על פי הנתונים והכדאיות, בכל שנה:

המסלול הראשון – מסלול פטור ממס, מוגבל לתקרת הכנסה משכר דירה עד 5,010 ₪ ב2017. יתרת שכר הדירה מעל התקרה חייבת במס מלא. המשכיר אינו חייב בדוח שנתי אלא אם חייב בדיווח מסיבות אחרות. ככל ששכר הדירה עובר את התקרה, פוחתת תקרת הפטור עד לביטולה המוחלט (בדמי שכירות בסכום של 10,020 ש"ח).

קיימים מספר תנאים לפטור ממס במסלול זה: הנכס המושכר צריך להיות "דירת מגורים" או חלק מ"דירת מגורים" המיועדים למגורים. דמי השכירות מהשכרת דירת המגורים אינם נובעים מעסק של השכרת דירות, והמשכיר יחשב לצורך העניין כאדם פרטי. דירת המגורים מושכרת לפרטי/ים או לגוף (המאושר על ידי מס הכנסה) שעיקר פעילותו היא מתן דיור לזכאים, ללא מטרת רווח (ואינה מושכרת לחבר באותו הגוף); למשכיר דירת המגורים צריכה להיות ראיה כתובה על השכרת דירת המגורים (בחתימת השוכר) המאשר כי דירת המגורים משמשת למגורים בלבד .

המסלול השני – מסלול תשלום מס מלא, על פי מדרגות המס הרגילות ללא פטור. במסלול זה קיימת אפשרות לנכות כנגד ההכנסה הוצאות (כגון אחזקה, ריבית על משכנתה, פחת וכדומה). מסלול זה מחייבת הגשת דוח שנתי באפריל בשנה העוקבת. -2- מסלול זה כדאי רק בשנה בה יש הוצאות נכבדות/כבדות לאחזקת הדירה ו/או אם לא היתה מושכרת חלק גדול של השנה.

שיעורי המס בגין השכרה מי שטרם מלאו לו 60 שנה – שיעור המס השולי אך לא פחות מ31%. מי שמלאו לו 60 שנה – שיעור המס השולי.

המסלול השלישי – תשלום מס בשיעור 10% על דמי השכירות (על ההכנסה השנתית) ללא ניכוי/קיזוז הוצאות.

מסלול זה הוא במקרים רבים הכדאי ביותר.

מעבר לכדאיות מבחינת מס, יתרונו בפשטותו מאחר שאינו מחייב בהגשת דוח שנתי מפורט לרשות המסים (מס הכנסה), אלא מאפשר דיווח מקוצר על גבי טופס על הכנסות השכירות ותשלום המס.

התנאים למסלול זה הם כדלקמן:

המס ישולם עד ל30 בינואר בשנה העוקבת, אלא אם כן שולמו מקדמות שוטפות במהלך השנה. תשלום שיבוצע לאחר ה30 בינואר יחויב ברבית והצמדה מתום השנה ועד לתשלומו בפועל. אין זכות לתבוע הוצאות כלשהן, ביניהן פחת בגין הנכס.

חשוב לציין – למרות שאי אפשר לתבוע פחת בשוטף, לצורך חישוב הרווח בעת המכירה יחושב כאילו הותר פחת. הוראה זו עלולה להביא לחבות מוגברת במס שבח בעת המכירה.

שכר דירה למגורים וביטוח לאומי

על פי חוק ביטוח לאומי הכנסות מהשכרה למגורים הפטורות ממס, לרבות השכרה למגורים החייבת בשיעור מס של 10%, ולרבות הכנסות שכ"ד למגורים בחו"ל, פטורים מתשלום דמי ביטוח לאומי.

על פי לשון החוק, החלק החייב בשיעור מס רגיל של השכרה למגורים אינו פטור מדמי ביטוח לאומי. על פי מידע מהמוסד לביטוח לאומי, התקבלה החלטה לפטור את כל ההכנסות מהשכרה למגורים לרבות הכנסה החייבת במס מהשכרה למגורים בלבד, כדי לא להפלות בין המשכירים השונים. בפועל עמודת הדיווח בדוחות המס , שמעבירה רשות המסים (מס הכנסה) למוסד לביטוח לאומי, יוצרת חיוב בדמי ביטוח לאומי בגין ההכנסה. במקרים כאלו יש לפנות בכתב למוסד לביטוח לאומי להסביר כי מדובר בהכנסה למגורים, לצרף חוזה השכרה בהתאם, והמוסד לביטוח לאומי מבטל את החיוב.

מיסוי השכרה למגורים/עסק בחו"ל

לגבי השכרה בחו"ל אין הפרדה בין השכרה למגורים או לעסק, כל עוד אין מדובר בפעילות השכרה המגיעה לכדי עסק.

ההקלה הניתנת למשכיר היא זכות לתשלום מס בשיעור סופי של 15% ומנגד הוא זכאי רק לתבוע את הוצאות הפחת בגין הנכס ואינו זכאי לקיזוז המס ששולם בחו"ל אם שולם (בהתאם לאמנות שונות). גם לגבי ההכנסות מחו"ל חשוב לבדוק את תוצאת המ0 בחישוב מס רגיל בניכוי הוצאות ביחס למס בשיעור של 15% על מגבלותיו.

הכנסה שתמוסה ב15% מס בלבד אינה חייבת בתשלום מקדמה עד 30 בינואר ואינה חייבת בדמי ביטוח לאומי.